Bedrijven vinden steeds moeilijker geschikt onderkomen

Stijgende kosten nieuwbouw een van de oorzaken

Waren het eerst de particuliere kopers die steeds moeilijker een nieuw onderkomen konden vinden, nu zijn ook de bedrijven aan de beurt. Volgens makelaarsvereniging NVM is er een tekort aan geschikte bedrijfspanden. Dat komt onder meer door problemen op het stroomnetwerk en stijgende kosten voor nieuwbouw. “Er heerst kwalitatieve schaarste”, vindt Coen Vermeij, partner bij Molenbeek Makelaars in Utrecht.

Zonder risico

“Er zijn vele oorzaken”, zegt Vermeij als hem gevraagd wordt wat er aan de hand is. “Veel kantoorpanden zijn getransformeerd tot woningen. Daarnaast worden er al decennialang kantoorpanden gebouwd daar waar de ontwikkelaar nauwelijks risico loopt (bijvoorbeeld stationslocaties) of vooraf alles al verhuurd is. Veel gemeenten hanteren ook dit restrictieve uitgiftebeleid. Hierdoor is het aantal nieuwbouwpanden dat voor verhuur op de markt komt beperkt. Ook de steeds meer stijgende kosten van bouwmaterialen zijn geen stimulans om te bouwen. Natuurlijk zijn er best wel veel bedrijfspanden die nu leeg staan, maar dat zijn voor een groot deel panden die niet meer voldoen aan de huidige wensen van bedrijven. Je kunt dus stellen dat we met kwalitatieve schaarste hebben te maken.”

Nieuw type kantoor

Ook de coronapandemie heeft volgens Vermeij een kentering teweeggebracht. “Het thuiswerken heeft een vlucht genomen en zal voor een groot deel ook wel blijven. Het kantoor krijgt hierdoor een heel andere functie. Het wordt een plek waar je vergadert, presentaties verzorgt en socialiseert. Desktops zijn vervangen door laptops die je overal kan openklappen en werken maar. Dit vraagt om een nieuw type kantoor. Je hebt meer vergaderruimtes nodig en minder werkplekken. Verbouwen is natuurlijk mogelijk, maar vaak loop je dan bij oudere gebouwen tegen technische problemen aan. Denk bijvoorbeeld aan een pand met veel dragende muren. Daar verander je niet een-twee-drie de ruimtes. Kortom er zijn op dit moment te weinig panden die voldoen aan de huidige eisen van bedrijven.”

Elektriciteitsnet

En als er al nieuwbouw plaatsvindt of je hebt plannen om te bouwen, loop je vandaag de dag het risico dat je niet meer wordt aangesloten op het elektriciteitsnet. Economische groei en de vele bedrijven die overschakelen van gas naar elektriciteit zorgen er nu al voor dat nieuwe bedrijven in Brabant en Limburg niet meer worden aangesloten op het net. Maar ook andere delen van het land wacht waarschijnlijk dit scenario. “Je zou bijna denken dat het een ‘1 aprilgrap’ is”, zegt Vermeij. “Het kan toch niet dat dit mogelijk is in een ontwikkeld land als het onze. Dit zal de markt van het zakelijk vastgoed nog verder onder druk zetten.”

Niet gezond

Rob Greijmans van HRS Bedrijfsmakelaars in Den Bosch zegt dat er nog aanbod genoeg is op de kantorenmarkt, maar dat deze niet altijd matcht met de vraag. “Hier in Den Bosch staat zo’n 80.000 m2 leeg, maar er is beperkte interesse omdat een deel van de panden verouderd zijn of simpelweg omdat ze op een verkeerde locatie liggen. De traditionele kantoren van de jaren 90 passen niet altijd meer bij deze tijd en verdienen vaak een transformatie waarbij ook shared-services aangeboden kunnen worden. Corona heeft het thuiswerken met name bij de corporates en multinationals in een versnelling gebracht. Een deel van de kantoorgebruikers zoekt hierdoor momenteel andere panden. Neem nou Ricoh, in 2013 opende ze een gloednieuw pand van 10.000 m2. Nog geen tien jaar later vertrekken ze daar weer en verhuizen ze naar een kleinere locatie van 2.500 m2. Meer hebben ze niet meer nodig.” 

Naar het buitenland

“Door het beperkte aanbod op stationslocaties zie je steeds vaker dat bedrijven naar de periferie van de stad kijken. Gebouwen die in dat geval in trek zijn, zijn vaak gebouwen waar veelal op risico door verhuurders in is geïnvesteerd en die een hoog voorzieningenniveau kennen. Waar vraag en aanbod in de kantorenmarkt vaak enkel qua locatie niet matcht, is de markt van de bedrijfsruimtes en logistiek veel nijpender. Door de stijgende bouwkosten en schaarste aan materiaal en personeel wordt er bijna niets nieuws meer gebouwd. Hierdoor wordt bijvoorbeeld een mkb-ondernemer met een productie- of handelsbedrijf beperkt in zijn wens om door te groeien. Ook ontwikkelaars doen een pas op de plaats. Wie het al durft, loopt tegen het probleem dat er nergens plek meer is voor grote bedrijfsruimtes of DC’s. Ik ben dan ook bang dat grote bedrijven die willen groeien gaan kiezen voor het buitenland.”