Tekst: Jan-Kees Duvekot | KPE Vastgoed
Reeds vele honderden jaren is de rode draad in de rol van de makelaar in de vastgoedketen: het bemiddelen bij de aan- en verkoop van een huis. Maar er is ook een ‘groene draad’, de verduurzaming in de woningmarkt, waar makelaars en taxateurs de laatste jaren steeds meer mee te maken krijgen.
De rol van bemiddelaar, werkend op een hoog niveau, in het voor zijn opdrachtgevers spannende proces van verkoop en aankoop is de makelaar op het lijf geschreven. Dat gold toen de woningmarkt stroperig en lastig was, tijdens de financiële crisis van een aantal jaren geleden, alsook in het heden, waar de huizen als warme broodjes over de toonbank gaan. De makelaar als dealmaker en procesbegeleider is er een die de branche terecht koestert, zeker als het goed gaat.
Maar daarnaast ziet de overheid de makelaar-taxateur, juist vanwege zijn prominente rol in het verkoopproces, ook als een ideale partner in het realiseren van de zo gewenste of wellicht zelfs noodzakelijke verduurzaming van de woningvoorraad. Dit natuurlijk naast vele andere initiatieven, programma’s en partners die de overheid hierin organiseert. Want als de makelaar zijn 'dealmakerskwaliteiten' nu eens combineert met zijn rol als adviseur duurzaamheid, dan is de logische gedachte dat het mes aan twee kanten snijdt.
VERNIEUWDE ENERGIELABEL
Tot zover de theorie van de gedachte. Maar wat is de praktijk; waar staat de makelaar in deze opdracht? Is er naast de rode draad van dealmaker ook een consequente groene draad zichtbaar in zijn rol als adviseur duurzaamheids? Pakt de makelaar zijn rol als oliemannetje op? Een van de tools die door de overheid hiervoor wordt ingezet is het vernieuwde energielabel. Bedoeld voor de bewustwording en aandacht bij de koper voor de energetische prestaties van de aan te kopen woning. Het is energielabel is gekoppeld aan een advies hoe het nieuwe huis door middel van het uitvoeren van energiebesparende maatregelen (nog) duurzamer gemaakt kan worden. Het is jammer dat de start met horten en stoten op gang komt. Of misschien zelfs: ondanks horten en stoten nog steeds niet op gang komt.
En dat is jammer, want eerlijk is eerlijk, als je de moeite neemt om eens goed de gemiddeld tien pagina’s van een energielabel door te nemen, dan zie je dat er ten opzichte van het vorige energielabel grote stappen zijn gezet. In overwegend simpele en heldere taal worden de energiezuinigheid en de eventueel te nemen maatregelen verwoord.
"Het energielabel wordt gedegradeerd tot verplicht dossierdocument"
Jan-Kees Duvekot
Ook een doorkijkje naar de toekomst, waarin we volledig overgaan naar hernieuwbare energie (lees: van het gas af) wordt weergegeven. In het onderdeel ‘Warmtebehoefte in de wintermaanden’ is aangegeven of het huis op dit moment voldoet aan de standaard voor woningisolatie. Is de woning voor wat betreft duurzaamheidsmaatregelen klaar voor de toekomst? Dit deel had wat mij betreft best wat prominenter gepresenteerd kunnen worden.
FINANCIËLE VOORDELEN
Een nadrukkelijke focus op de financiële voordelen van een duurzaam huis zou nog meer opleveren. Simpel gezegd: hoeveel euro’s zijn maandelijks te besparen op de energierekening bij een keuze tussen huis A en huis B? En hoe ziet de maandelijkse energierekening er uit na een bepaalde investering in duurzaamheid? De vertaalslag van een voor de consument weinig zeggende ‘kWh/m2 per jaar’ naar keiharde euro’s kan absoluut beter en vooral financieel tastbaarder.
We zien dit fenomeen ook bij elektrische auto’s. Als de dealers in hun advertenties aangeven hoe veel de autokoper kan besparen via subsidies en andere financiële regelingen, schieten de verkoopcijfers omhoog. Maar als de subsidiestroom opdroogt, daalt de verkoop direct, terwijl de besparing in brandstof en de gevolgen voor het milieu niet wijzigen. Blijkbaar is de portemonnee van de consument een zeer belangrijke motivatie om een aankoop te doen... of niet te doen. Ondanks een groeiend besef dat de wereld groener moet worden, zijn financiële voordelen absoluut nodig om stappen te zetten.
De vertaalslag van besparing op fossiele brandstof naar de gevolgen voor de maandelijkse energierekening moet veel meer gewicht krijgen, pas dan krijgt het energielabel de gewenste prikkel tot actie. De makelaar en de taxateur moeten daarvoor meer doen dan nu vaak het geval is. Want omdat de consument ogenschijnlijk weinig waarde hecht aan het energielabel, wordt het gedegradeerd tot een verplicht dossierdocument. Het energielabel vormt een sluitstuk in plaats van een beginpunt in de bewustwording en aanzet tot acties en investeringen op het gebied van verduurzaming.
ONDERZOEK NAAR VERDUURZAMING
Prof. dr. Dirk Brounen, hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg, vraagt brede aandacht voor de verduurzaming van de woningvoorraad en de noodzaak om deze verduurzaming op de juiste waarde te schatten. Brounen doet in dat kader een meerjarig onderzoek voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en voert daartoe een reeks gesprekken en discussies met alle grote spelers in de koopwoningmarkt. De discussies gaan onder meer over de waardering door de taxateur (en makelaar) van duurzaamheidsmaatregelen en voorzieningen om energie te besparen in een woning.
De kernvraag is of de waarde van de maatregelen en investeringen terug te zien is in de koopsommen en de taxatierap- porten. En dan gaat het niet zozeer om de koopsom of de waarde als totaal getal, maar juist in een deel van het totaal. Met andere woorden, kan het aandeel van de maatregelen en voorzieningen in duurzaamheid als afzonderlijke component op waarde worden geschat, net zoals een kavel, opstal of bijgebouwen dat in de opbouw van de waardering kunnen weergeven?
Een aantal opvallende conclusies:
- Alle betrokken partijen zijn het erover eens dat duurzaamheid en energiezuinigheid thuishoren in de waardering vaneen woning.
- Een juiste verwerking van de energetische kwaliteit in het taxatierapport lijkt noodzakelijk. Juist de taxateur kan in de periode rondom de wisseling van eigendom een belangrijke rol spelen in de bewustwording bij de koper.
- De huidige taxatiemethodiek, de comparatieve methode met referentieobjecten, werkt onvoldoende inzichtelijk bij de waardering van duurzaamheidsinvesteringen. De huidige databases ontsluiten immers geen of onvoldoende informatie over de aanwezigheid van deze voorzieningen bij de referentieobjecten, waardoor een goed inzicht in de waardering mank gaat. Het lijkt dus noodzakelijk om de databases met deze data te verrijken. Als tegenhanger zou ook gekeken kunnen worden naar methodieken zoals bij de waardering van huurwoningen gangbaar is. Daar wordt getaxeerd op basis van toekomstige kasstromen. Een verduurzaming leidt tot een hogere huurkasstroom en daarmee tot een hogere waardering.
- Taxateurs hebben onvoldoende kennis van de meerwaarde van duurzaamheid terwijl er al tientallen jaren wetenschappelijk bewijs is dat investeringen in duurzaamheid tot een hogere waarde leiden. Hier steekt de wetenschap deels
haar hand in eigen boezem; want blijkbaar lukt het dezelfde wetenschap niet om de taxateur deze kennis bij te brengen. Maar ook de taxateur zelf zou leergieriger moeten zijn en zich verdiepen in literatuur en studies om noodzakelijke nieuwe inzichten te verwerven.
"Taxateurs weten onvoldoende over de meerwaarde van duurzaamheid"
Jan-Kees Duvekot
INSPANNINGSVERPLICHTING
Correct duurzaam taxeren is essentieel voor de energietransitie. Dit is een opdracht aan alle partijen, waarbij de taxateur niet achterover kan leunen. Maar de conclusie lijkt zeker ook gerechtvaardigd dat er op het gebied van onderwijs en communicatie een brug geslagen moet worden tussen de wetenschappelijke literatuur en de makelaar-taxateur. Toezichthouders is het mogelijk hiervoor passende en vooral praktische leerprogramma’s te maken. De gehele branche heeft hierbij een inspanningsverplichting, met als doel de woningvoorraad klaar te maken voor een groene toekomst.
Dit artikel is geschreven in opdracht van Vastgoed Actueel en is ook gepubliceerd in het digitale magazine, editie nr. 8 2021. Meer informatie over Vastgoed Actueel vindt u op de website: https://vastgoedactueel.nl/
