Welke rol spelen investeerders bij de oplossing van de problemen op de woningmarkt? En welke invloed heeft de nieuwe huurwetgeving op hun investeringsgedrag? Ton Jägers, adviseur in residentieel vastgoed, deelt zijn visie.
Ton Jägers, eigenaar ParcInvest BV, dat zich bezighoudt met bemiddeling en adviezen in Residentieel Vastgoed voor beleggers.
Mocht voorheen de huurprijs elk jaar met de inflatie + 5% (maximaal) worden verhoogd; sinds 1 mei 2021 zijn de huurprijzen in het geliberaliseerde segment voor een jaar bevroren. Ton: “Deze bevriezing heeft gevolgen voor hoe met name speculatieve beleggers omgaan met hun investeringen. Zij kijken naar het rendement en dat wordt bepaald door onder meer de huurinkomsten, waardestijging en de leverage, de hefboomwerking die ontstaat door financiering met vreemd vermogen. Grote institutionele beleggers en woningcorporaties hebben minder last van die huurbevriezing. Het rendement valt bij hen wat terug, maar ze gaan er anders mee om. Zij zijn eerder bereid om rendement in te leveren vanuit een maatschappelijke rol. Daarnaast kan door regulering het landschap met betrekking tot de kwaliteit van de huurders én de mogelijkheden voor starters om te huren, verbeteren.”
Veranderingen huurwetgeving sociale sector
Ook de gereguleerde huursector wordt door de overheid aangepakt. Halverwege 2022 wordt een nieuwe methodiek ingevoerd voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning met een huur lager dan € 300,- vanaf dat moment een hogere huurverhoging van maximaal €50,- of €100,- geven. Een andere verandering is de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging: die wordt verschillend voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens.
Hebben deze veranderingen invloed op beleggingen?
“Ik verwacht maar een gering effect. Daarvoor heeft de verhuurder gegevens nodig van de fiscus en dat heeft nogal wat voeten in de aarde, omdat er zorgvuldig met inkomensgegevens wordt omgegaan. Bovendien wordt er gekeken naar de inkomens van twee jaar geleden. Wat de kleine belegger probeert te doen, ook als de huurgroei verder wordt beperkt, is om zodanige investeringen te doen dat de woning in de vrije sector kan worden verhuurd. De huursprong en het rendement dat hij dan realiseert zal over het algemeen beter zijn dan de verhuur van de woning in het sociale huursegment. Alleen zijn rendement op de investering zal iets lager zijn.”
De nieuwe wet is ook bedoeld om scheefwonen tegen te gaan. “Mensen met een (te) hoog inkomen voor een sociale huurwoning moeten meer betalen en zouden daardoor eerder doorstromen. Het effect van deze maatregel heeft echter in het verleden al bewezen beperkt te zijn”.
“Ik zie overheidsbemoeienis onvermijdelijk en denk dat investeerders samen met de overheid een voorstrekkersrol moeten vervullen."
Ton Jägers
Welke kritiek is er op investeerders en is die terecht?
“Je kunt niet spreken van ‘de investeerder’. De doelstelling van investeerders verschilt sterk, evenals de mate van betrokkenheid. De grote institutionele beleggers en woningcorporaties zijn geneigd te acteren vanuit een maatschappelijke betrokkenheid en hebben een langetermijnvisie. Daar spelen thema’s als klanttevredenheid en duurzaamheid een rol. Ook grote particuliere investeerders, met tussen 1.000 en 8.000 woningen in de portefeuille, nemen hun verantwoordelijkheid richting hun huurders. Kritiek is er vooral op de ‘huisjesmelkers’; kleine particuliere beleggers die alleen uit zijn op het snelle geld. Vaak investeren zij in vastgoed als alternatief voor beursbelegging en zijn dus gewend om snel op fluctuaties te reageren.” Een van de punten van kritiek is dat particuliere investeerders profiteren van het woningtekort. Huurders zijn namelijk vaak bereid een hoge huur te betalen om woonruimte te krijgen. Ton: “Als je het tekort van 295.000 woningen afzet tegen de doelstelling van het realiseren van 75.000 extra woningen in 2021, dan blijft die druk er voorlopig nog opzitten.”
Particuliere investeerders hebben in Nederland op dit moment samen zo’n 680.000 woningen in eigendom. Alleen al in de grote steden hebben zij zelfs ca 34% van de woningen in eigendom. En het aantal particuliere investeerders stijgt nog altijd.
Welke oplossing zie je voor de problemen met particuliere investeerders?
“De wetgeving en regulering, zoals de zelfbewoningsplicht waarover gesproken wordt, helpt. Juridisch is een ‘all-over’ zelfbewoningsplicht niet op te leggen door de overheid, maar institutionele investeerders en woningcorporaties kunnen daar wel een rol in spelen. Zij kunnen die zelfbewoningsverplichting opnemen in de voorwaarden als zij woningen doorverkopen. Gemeentes kunnen ook invloed uitoefenen, mits zij eigenaar van de grond zijn. Ze kunnen als grondeigenaar voorwaarden bedingen als zij het opstalrecht verkopen, bijvoorbeeld dat er op die grond alleen woningen mogen worden gerealiseerd voor de sociale huursector.”
Hoe kijk je aan tegen de toenemende overheidsbemoeienis?
“Ik zie overheidsbemoeienis onvermijdelijk en denk dat investeerders samen met de overheid een voorstrekkersrol moeten vervullen om de problemen aan te pakken, want er is een gemeenschappelijk belang. Wel ben ik van mening dat overheidsbemoeienis primair gericht moet zijn op het bestrijden en voorkomen van excessen. Er zijn veel maatregelen ondoordacht en slechts voor de bühne. Soms wordt het kind met het badwater weggegooid. Het klinkt sympathiek dat de overdrachtsbelasting voor eerste woningkopers tot 35 jaar is afgeschaft en dat voor alle kopers en investeerders deze belasting is verhoogd naar 8%. En ook het bevriezen van de huren klinkt vriendelijk. Maar de verlaging van de overdrachtsbelasting heeft er alleen maar toe geleid dat de kopers 2% meer hebben kunnen betalen in een markt die gedomineerd wordt door schaarste. Dit geeft ook geresulteerd in een extra stijging van de prijzen. Dus in feite zijn door deze maatregelen niet de kopers, maar de verkopers extra geholpen. En er was geen reden om de huren te bevriezen; het aantal huurders met huurachterstanden vanwege corona is op één hand te tellen.
De huurbevriezing heeft als bijkomend negatief effect dat er bij corporaties miljoenen is verdampt. Geld dat beter besteed zou kunnen worden aan verduurzaming en uitbreiding van de portefeuille.”
Wat moet er veranderen?
“De focus en het vizier van de overheid zou zich nu moeten richten op de versnelling van de nieuwbouw en moeten aansluiten op wat de behoeften zijn van huurders en kopers. Daar passen geen stroperige procedures bij.”
