Maakt rentestijging einde aan gekte op de woningmarkt?
De gemiddelde rente voor een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar stond in oktober vorig jaar rond de 1,8%. In nog geen half jaar tijd is deze rente meer dan verdubbeld. Komt er hiermee een einde aan de gekte op de woningmarkt?
Hoop op rust
Oscar van Schaverbeke hoopt dat met de rentestijging weer een beetje rust op de woningmarkt komt. Van Schaverbeke is mede-eigenaar van Rodenburg Makelaars met vestigingen in Zwolle, Deventer en Apeldoorn. “We merken dat de reacties op woningen die in de verkoop komen iets afnemen. De prijzen van huizen zullen uiteindelijk wel zakken, maar daar is het nu nog te vroeg voor. Verkopers doen dat niet graag, die wachten tot het echt niet meer anders kan. Voor starters is de markt nu helemaal verschrikkelijk. De rente stijgt, maar de prijzen blijven nog steeds torenhoog.”
Niet meer leuk
Van Schaverbeke zit al bijna 40 jaar in het vak, maar wat hij de laatste twee jaar heeft meegemaakt, is ook voor hem ongekend. “Het was en is nog steeds dramatisch slecht op de woningmarkt. Enorm lage rentes en veel te weinig aanbod. Dat is een cocktail die zorgt voor absurde taferelen. De adviesrol van de makelaar verdween compleet. Om heel eerlijk te zijn, vind ik mijn vak in de huidige situatie niet meer leuk.” Als de prijzen straks gaan zakken, normaliseert de woningmarkt dus weer? “Dat hoop ik”, zegt Van Schaverbeke. “Maar ik hoor ook geluiden dat dit misschien een rentehobbel is, die straks weer afvlakt. Ik heb geen glazen bol om de toekomst te voorspellen. Wat ik wel weet, is dat het streven om 100.000 woningen per jaar te bouwen niet gaat lukken. We kunnen al blij zijn met 50.000. Dat betekent dat het woningtekort blijft en dus ook een overspannen markt. Ik kijk uit naar de tijd dat het weer een paar maanden duurt voordat een huis wordt verkocht in plaats van de twee weken nu. Want laten we eerlijk zijn, met twee maanden is toch ook niets mis en het is veel ‘gezonder’ voor de woningmarkt.”
Stagnatie
Ook Gyvan Pooters, mede-eigenaar van Pooters makelaardij met vestigingen in Maastricht en Valkenburg aan de Geul, ziet een kentering in de markt. “Maar dat constateerden we al aan het begin van het jaar. Kopers werden terughoudender. Prijzen van huizen bleven maar stijgen en werden voor menigeen onbetaalbaar, zeker met de enorme overbiedingen. Maar er waren ook mensen die door de vele teleurstellingen zich terugtrokken van de markt. Sinds het uitbreken van de oorlog in de Oekraïne, de hoge inflatie en de stijging van de hypotheekrente heeft die kentering zich nog meer doorgezet. Het aantal bezichtigingen en biedingen is stukken minder geworden. De vaste lasten worden simpelweg te hoog, want de huizenprijzen zijn nog niet aan het zakken. Dat betekent ook dat er bij de banken niet meer zoveel geleend kan worden. We krijgen nu vragen van kopers als: Wat is het gasverbruik in de woning? Hoe is het huis geïsoleerd? Welk energielabel heeft het pand? Met de huidige energieprijzen is verduurzamen zeer aantrekkelijk, maar dan blijkt weer dat er geen aannemer te vinden is en dat materiaalprijzen op een recordhoogte staan. Kortom de woningmarkt stagneert.
Rust in de tent
“De huizenprijzen zullen hier op termijn ook gaan kelderen”, zegt Pooters. “Dat kan niet anders. Nu willen de verkopers er nog niet aan, maar als je geen bezichtigingen meer krijgt, zul je wel moeten. Je ziet het nu al in het segment boven de 600.000 euro. Daar mag je blij zijn als je de vraagprijs krijgt en vaak wordt er al onder de vraagprijs geboden. We dachten met z’n allen dat na de coronacrisis weer rust in de tent zou komen, maar niets is minder waar. Het vakmanschap van de makelaar komt wel weer terug door de huidige situatie. Het bij elkaar brengen van partijen was er immers niet meer bij. Het was ‘fabriekswerk’ geworden. Als je op een feestje riep dat je je huis wilde verkopen, was het in principe al direct verkocht. Huizen verkochten zichzelf. Daar was geen makelaar voor nodig.”
Taxaties
Frank van der Zalm, mede-eigenaar van Woon4You Makelaars & Taxateurs met vestigingen in Alphen aan den Rijn, Lisse en Woerden, constateert dat de hectiek minder is geworden. “Dat is goed, want de situatie in de afgelopen jaren was niet gezond voor de woningmarkt. Er was geen balans waardoor de prijzen maar door het dak bleven schieten. We hebben in de achterliggende periode ontzettend veel taxaties gedaan voor het oversluiten van hypotheken, voor verbouwingen en ten behoeve van aankoop. Door de stijging van de hypotheekrente is dat wel minder geworden. Logisch ook, want oversluiten is veel minder interessant geworden. Hetzelfde geldt voor verbouwen, dat is ook stukken duurder geworden door het tekort aan bouwmaterialen waardoor de prijzen enorm gestegen zijn”
Verwachtingen managen
Wanneer de huizenprijzen gaan zakken, vindt Van der Zalm moeilijk te voorspellen. “De hypotheekrente is daarbij een belangrijke graadmeter en die is niet echt te voorspellen. Wie had drie maanden geleden gedacht dat deze zou verdubbelen in zo'n korte tijd? Aan de andere kant is er nog steeds schaarste op de woningmarkt. We proberen zo goed mogelijk de verwachtingen te managen bij zowel de verkopers als bij de kopers. Verkopers verwachten nog steeds de hoofdprijs voor hun huis te krijgen terwijl er momenteel een kentering plaatsvindt. Het aantal bezichtigingen is minder en de bestedingsruimte van de huizenkopers neemt af. Anderzijds zijn er nog steeds kopers die prijstechnisch niet geremd worden wanneer ze een huis dolgraag willen hebben. Er is flink gespaard in de afgelopen jaren en er is er ook nog altijd veel overwaarde bij huiseigenaren die willen doorstromen. Als wij de belangen van de verkoper behartigen dan adviseren wij hen momenteel de woning tegen een redelijke prijs in de markt te zetten. Daarmee bereik je het grootste marktpotentieel; ook de kopers die nu wat minder kunnen lenen en minder kunnen overbieden. Zeker als er nog veel verbouwd moet worden, is het prijsniveau -gezien de hoge verbouwingskosten- heel belangrijk in verband met de haalbaarheid. De tijd dat mensen er langer over deden om een nieuwe broek te kopen dan een huis is in ieder geval wel voorbij. Maar nog steeds geldt voor de verkoper: je hebt maar één koper nodig die de hoge prijs toch wil betalen en die kans is bij woningen die instapklaar zijn het allergrootst. Waar het de komende tijd heen zal gaan met de huizenprijzen laat zich lastig voorspellen. Daarbij is zoals gezegd vooral de hypotheekrente een belangrijke graadmeter, want die bepaalt de bestedingsruimte van de koper.”
