“Geen proefballonnetjes, maar structurele maatregelen”

Miljoenennota en gevolgen voor de vastgoedsector

Tijdens Prinsjesdag werd de Miljoenennota gepresenteerd door het kabinet. Wat hebben de begrotingsplannen voor gevolgen voor de vastgoedsector? Karel van Soest, mede-eigenaar van Dirkx Van Soest Taxaties & Advies (Venlo, Venray, Eindhoven) bekeek voor KPE Vastgoed de plannen voor het komende jaar.

“Prima zaak”

Een in het oog springende maatregel is de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen. “Ik vind dat een prima zaak”, zegt Van Soest. “Niet iedereen zal het met mij eens zijn, maar ik ben van mening dat hierdoor de woningmarkt voor een deel stabiliseert. Hoe hoger de overdrachtsbelasting, hoe beter zeg ik wel eens. Het bedrag dat de koper kan uitgeven aan het huis daalt hierdoor. De verkoper zal zijn verkoopprijs dus moeten aanpassen. Het is een efficiënt middel dat de overheid nu inzet om weer tot realistische verkoopprijzen te komen. Een gedifferentieerd tarief, zoals een lage overdrachtsbelasting voor starters, helpt om meer ruimte te creëren voor starters en doorstromers op de koopwoningmarkt.”

Hypotheekrenteaftrek

Overigens vindt Van Soest dat de overheid in de afgelopen jaren een kans heeft laten liggen toen de hypotheekrente historisch laag was. “Wat mij betreft, was dit het ideale moment geweest om de hypotheekrenteaftrek sneller af te schaffen. Ook dat brengt de markt meer in evenwicht.” Ondanks de stijgende rente en hoge energieprijzen verwacht Van Soest niet dat het aanbod van koopwoningen de komende tijd zal afnemen. “Op korte termijn bepaalt dit enorm de markt. Latente verkopers denken het is ‘nu of nooit’, straks koopt niemand meer. Dus het aanbod zal zeker niet afnemen, ook al stijgt de hypotheekrente.”  

Proefballonnetjes
Heeft Van Soest vertrouwen in de plannen die op Prinsjesdag zijn gepresenteerd en betrekking hebben op de vastgoedsector? “Ik ben benieuwd naar structurele maatregelen. Te vaak zijn het proefballonnetjes. Dat is op zich niet erg, maar regelmatig blijft het daar dan bij. Je moet de woningmarkt over een langere periode dan 10 jaar durven te bekijken en daarop beleid maken. Een sterkere rol voor woningcorporaties vind ik een goede zet. Laten we vooral niet blijven hangen bij die paar woningcorporaties waar het niet goed is gegaan. Over het algemeen worden de huurders beter bediend door een woningcorporatie dan door bijvoorbeeld investeringsfondsen zoals het Amerikaanse Blackstone. Bij die partijen staat niet het belang van de huurder voorop, maar dat van de investeerders.” 

Verdere maatregelen:

• De vastgoedportefeuille doorgeven aan de volgende generatie via de voordelige Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) kan straks niet meer.
• Er komt mogelijk een hogere belasting op de winst die beleggers maken op panden die ze kopen, opknappen en verkopen. 
• De woningbouw krijgt vanaf 2023 tien jaar lang 100 miljoen euro. Dit geld wordt vrijgemaakt voor de Woningbouwimpuls. 
• Vanaf 2023 versobert het kabinet de leegwaarderatio. De korting op de WOZ-waarde bij een verhuurd pand vervalt zelfs helemaal bij verhuur aan familie. Door een hogere WOZ-waarde zal de belastingdruk bij verhuurde woningen in box 3 flink toenemen.
• Ook wordt volgend jaar verplicht dat een kantoor dat groter is dan 100 m2 over een energielabel C moet beschikken. Wanneer een kantoor (nog) niet voldoet aan deze eis, mag het niet meer als kantoor gebruikt of verhuurd worden. Vastgoedbeleggers worden zo gestimuleerd om panden te (gaan) verduurzamen.