Is bouwen met hout de oplossing voor de overspannen woningmarkt?

Kan de overspannen woningmarkt nog gered worden? Ingrid Hulshoff, verantwoordelijk als Investment Manager voor woningbeleggingen van Syntrus Achmea, ziet duurzaam bouwen als mogelijke oplossing. Ook pleit zij voor meer transparantie bij woningtransacties.

Belachelijk hoge woningprijzen, stijgende bouwkosten, verduurzaming en woningnood. De vastgoedbranche staat voor een zware uitdaging. “Een voor de hand liggende oplossing voor de woningnood is bouwen, bouwen, bouwen”, aldus Ingrid Hulshoff. Alleen zijn er diverse factoren die roet in het eten gooien, zoals beschikbaarheid van locaties, ondercapaciteit en de lage hypotheekrente. Ook is er nog de coronacrisis. “Gedurende de coronacrisis is er geanticipeerd op vraaguitval die niet kwam: de productie van bouwmaterialen werd afgeschaald, terwijl de vraag onverminderd hoog bleef. Dat veroorzaakte prijsstijgingen van bouwmaterialen.”

“Naast de uitdaging om sneller te bouwen om aan de vraag te voldoen, moeten we ook duurzamer bouwen.”

Ingrid Hulshoff

Temperen prijsstijging woningen

Door de lage hypotheekrente zijn er nogal wat mensen die hun woning verkopen om vervolgens met een nieuwe hypotheek een duurdere woning te kopen, tegen dezelfde of zelfs lagere maandlasten. Met als gevolg een nog hogere druk op de woningmarkt, waarin mensen makkelijk kunnen overbieden. Ingrid: “Je leest in de media dat er regelmatig een ton overboden wordt. Als je dat als koper als waar aanneemt, dan drijft dat de prijs gigantisch op. Er hoeft maar één van de honderd geïnteresseerden zo gek te zijn om dat te doen en dan wordt die hoge prijs vervolgens de referentie. Om die gekte op de woningmarkt te temperen, kan transparantie bij woningtransacties helpen. Je zou na het biedingsproces alle biedingen moeten kunnen inzien. De gemiddeld geboden prijs zegt veel meer over de waarde van de woning. Makelaars en taxateurs hebben dan een beter referentiekader.”

Duurzaam bouwen als oplossing

“Naast de uitdaging om sneller te bouwen om aan de vraag te voldoen, moeten we ook duurzamer bouwen”, aldus Ingrid. “40% van de CO²-uitstoot wordt op dit moment veroorzaakt door de vastgoedmarkt als geheel, 10% van de CO²-uitstoot is afkomstig van de bouw. Daar moeten we iets aan doen. Bijvoorbeeld door te bouwen met bio based materialen als hout. Bouwen met hout is nu nog duurder, vooral omdat het nog niet de norm is. Maar als we dat met elkaar standaardiseren en industrialiseren, dan kan er sneller én goedkoper worden gebouwd. Een voorbeeld van zo’n duurzame oplossing is Cross Laminated Timber (CLT), dat bestaat uit gezaagde planken die kruislinks zijn verlijmd, waardoor het net zo sterk is als constructies van beton en staal. CLT is daarnaast brandveilig en geluiddempend, waarmee alle eventuele vooroordelen meteen de wereld uit zijn. Door duurzaam te bouwen creëer je een gezonde woonomgeving voor mensen. En een fijn wooncomfort, want dat is wat die biomaterialen brengen.”

Onderzoek

Als de oplossing zo simpel is (en zowel de woningnood als de CO²-uitstoot aanpakt), waarom wordt die dan niet op grote schaal toegepast? Ingrid: “Die vraag hebben wij onszelf ook gesteld en we hebben er onderzoek naar laten doen. Daar kwam uit dat de bouwsector, nu helemaal ingesteld op beton en staal, moet investeren in een compleet andere manier van bouwen. De kennis op dit gebied moet groeien. Maar door de stijging van de bouwkosten zijn de marges kleiner en is er weinig ruimte voor research & development. Er is al aandacht voor energieverbruik, maar nog niet voldoende voor materiaalgebruik.”

Waardecompensatie extra investering

Bouwen met hout wordt pas goedkoper als het de standaard wordt. Omdat het duurder is om te bouwen met hout, wordt traditioneel materiaalgebruik dus in stand gehouden. Hoe komen we uit die vicieuze cirkel? Ingrid: “Er moet een gelijk speelveld worden gecreëerd door de overheid. Als beleggers investeren in woningen die met hout in plaats van beton zijn gebouwd, dan worden de hogere bouwkosten nu nog niet gecompenseerd door een hogere beleggingswaarde. Dat komt omdat bouwen met hout nog niet wordt meegenomen in de duurzaamheidsnormen. Een investeerder zal dus geneigd zijn te kiezen voor traditionele bouw. Dat moet veranderen.”

Manifest

Om die reden is door de bouwsector een manifest overhandigd aan demissionair minister Ollongren van Binnenlandse Zaken, waarin staat wat er nodig is om beloond te worden voor het toepassen van duurzame materialen. Ingrid: “De minister heeft het probleem erkend en er zijn ook al concrete acties ondernomen om de normen daarop aan te passen.”

CO²-taks

Ook andere ontwikkelingen gaan een positieve bijdrage leveren aan de transitie naar duurzaam bouwen. “We gaan op termijn CO²-taks krijgen (de vervuiler betaalt), waardoor beton en staal duurder worden. Daarnaast is er een tekort aan bijvoorbeeld cement voorspeld. Dat gaat ervoor zorgen dat je op termijn goedkoper met hout kan bouwen. En dan komen we weer bij de basis van het probleem op de woningmarkt: want zo kan je dus betaalbaarder en sneller bouwen!”