Interview met advocaat Laurens Vrakking over de nieuwe wet
Op 1 juli is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Het kabinet wil met deze wet de huren weer betaalbaar maken en moet ervoor zorgen dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Volgens advocaat Laurens Vrakking is de wet tot stand gekomen om de huurprijzen in de grote steden betaalbaar te houden. “Maar of deze wet nu zo goed is betwijfel ik, want hij geldt voor het hele land en ook verhuurders buiten de grote steden kunnen hiermee in de problemen komen.”
Punten bepalen huurprijs
Vrakking is advocaat bij IJzer Advocaten in Nijmegen en is gespecialiseerd in het huurrecht voor woonruimte. “Voor de meeste mensen is deze nieuwe wet redelijk complex, maar kan wel behoorlijke gevolgen hebben voor de verhuurder van een pand. Aan de hand van de grootte en kwaliteit kan een pand een aantal punten scoren. Op basis van dit puntenaantal wordt bepaald of je een geliberaliseerde huur mag vragen. Haalt de woning die drempel niet, dan kan de huurder binnen zes maanden naar de Huurcommissie om de huur te laten verlagen. Een niet-geliberaliseerde huur betekent dat je een maximale huur mag rekenen op basis van de puntentelling, waarbij deze niet hoger mag zijn dan 879,66 euro. Boven een bepaald aantal punten is de huur dus geliberaliseerd en valt de woning in de vrije sector, wat betekent dat de huurprijs niet aan een maximum gebonden is.”
Geen positieve rekensom
In de nieuwe wet gaat het aantal punten dat je moet scoren om voor een geliberaliseerde huur in aanmerking te komen, flink omhoog. Veel verhuurders zullen niet aan dit aantal punten komen en dat betekent dat ze de huurprijs drastisch moeten verlagen. “Dit zal bij veel huurwoningen het geval zijn”, legt Vrakking uit. “Hierdoor zullen veel verhuurders hun pand -zo snel als het vrijkomt- in de verkoop doen. Simpelweg omdat het niet meer rendabel is. Zeker de verhuurders die in de laatste tien jaar een pand hebben gekocht zullen geen positieve rekensom meer krijgen gemaakt. Ze hebben in de overspannen woningmarkt duur gekocht en op basis daarvan ook een huurprijs bepaald. Als die huurprijs door de nieuwe wet gemaximaliseerd wordt omdat de woning niet meer genoeg punten scoort, leggen ze toe op hun investering. Zeker als je daar bovenop ook nog eens de box 3 heffing telt, die uitgaat van een fictief rendement op de woning. Als al die huurwoningen van de markt verdwijnen omdat ze verkocht worden, is in mijn ogen de nieuwe wet vooral in theorie gunstig voor huurders. Want het aantal woningen in het huursegment zal dan drastisch dalen.”
Ook voor lopende overeenkomsten
De regelgeving gaat ook voor lopende huurovereenkomsten gelden. Dat is alleen het geval als de woning niet meer dan 143 punten krijgt in het nieuwe puntenstelsel. Dat is het aantal punten dat nodig is om de 'oude' liberalisatiegrens te behalen op 1 juli 2024. De gedachte is dat die woningen te duur verhuurd zijn, als ze een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben. Maar dat is niet waar, volgens Vrakking: het aantal punten dat een woning in het nieuwe stelsel krijgt, is wezenlijk anders dan in het huidige puntenstelsel. Hij verwacht daarover veel procedures te zullen voeren, omdat dit een ongerechtvaardigde inbreuk is op bestaande contracten.
Verkopen?
Afhankelijk waar de woning in de nieuwe puntentelling op uitkomt, zal de verhuurder een keuze moeten maken. Hij kan zich afvragen of hij de financiële aderlating kan opvangen of hij kiest ervoor om het pand te verkopen. Zelfstandige huurwoningen krijgen punten voor de oppervlakte van de woning, het aantal verwarmde ruimtes en bijvoorbeeld de afwerking van keuken of badkamer. Maar ook voor de WOZ-waarde en het energielabel van de woning. In de nieuwe telling worden bij de lagere energielabels E, F of G zelfs tot 15 punten afgetrokken. Dat geldt ook als er geen correct energielabel beschikbaar is.
Toch nog kansen
Volgens Vrakking zijn er toch goede kansen om op dit moment in te stappen in de verhuurmarkt. “Je moet wel goed weten wat je koopt en welke invloed de nieuwe regels hebben op de huurprijs van de woning. En voor degene die al in het bezit van een verhuurwoning zijn, kan het verduurzamen van het pand wellicht een oplossing zijn. Hierdoor scoor je weer meer punten en kun je wellicht een geliberaliseerde huur vragen.”
